深圳卡爾經濟咨詢有限公司   城(chéng)建與投&&資發展部   高(gāo)鑒東(dōng)&nbs☆∑​p;

“簡單比複雜(zá)更難，你(nǐ)必須付出巨大(dà)的(deβ₹₹←)艱辛，化(huà)繁為(wèi)簡。但(dàn)這(zhè)Ω∏‍≠一(yī)切到(dào)最後都(dōu)是(shì)值得(de)的(™↓de)，因為(wèi)你(nǐ)一(yī)旦做(zuò)到(dào)，Ω←φπ你(nǐ)便能(néng)創造奇迹。”— ♠—喬布斯

2020年(nián)11月(yuè)5♥★日(rì)，自(zì)然資源部印發了(le)"γ≥←《土(tǔ)地(dì)征收成片開(kāi)發标準（試行(xí∞Ω∑$ng)）》，對(duì)土(tǔ)地(dìπ‌♠)成片開(kāi)發方案作(zuò)了(le)基本規範和(hé)指¶φ₽↓标性劃定。土(tǔ)地(dì)成片開(kāi)發是(shì)一(α÷¶±yī)個(gè)綜合性的(de)複雜(zá)工(gōng)程，涉及到∏✔↔(dào)土(tǔ)地(dì)、規劃、經濟、法↓€∏律、環保、産業(yè)等衆多(duō)交δ$叉領域，構建片區(qū)開(kāi)發的(de)投融資規劃體(tǐ)≈☆系是(shì)片區(qū)開(kāi)發中必不(bù)可(kě)少(↓♠£shǎo)的(de)環節，是(shì)嫁接城(ché'α‌±ng)市(shì)規劃與城(chéng)市(shì)經營的(de)橋梁，是(§¥∞σshì)連接政府、平台公司、金(jīn)融機(jī)×₽£​構、社會(huì)資本的(de)實踐性方法論。

一(yī)、片區(qū)開(kāi)發亟待解決的(de)兩個(gΩ☆è)問(wèn)題

 （一(yī)）平台融資受限地(dì)方政府作(zuò)為(wèi)片區(qū)開(kāi)發的(de)$λγ主體(tǐ)，主要(yào)實施片區(qū)開(kāi)發的(de)兩λ™​"大(dà)建設任務，一(yī)是(shì)土(tǔ)地(dì)  ₩征收或房(fáng)屋征拆，二是(shì)基礎設施及公服設施建設。土(✘ ≠₩tǔ)儲專項債的(de)封堵和(hé)不(bù)具≈£備經營性或弱經營性的(de)基礎設施及公服設$‍施項目均面臨較大(dà)的(de)融資難題，而既往的(d♦∏₹"e)平台公司融資也(yě)被一(yī)系列政策圍追堵截。從(có₽∏ng)國(guó)發〔2010〕19号文(wén)綱領性的(de)提出 β了(le)剝離(lí)平台公司的(de)融資職能(né★>₽ ng)，到(dào)國(guó)發〔2014〕43号<✔→≤文(wén)、中發〔2018〕27号文(w‍£én)将政府融資規範于隻能(néng)發行(xíng)政府債券，≠φσ¶再到(dào)平台公司轉型和(hé)國(guó)有(yǒu)企Ω¶πα業(yè)高(gāo)質量發展的(de)一(yī)系列政策±×文(wén)件(jiàn)可(kě)以看(kà↔↕÷n)出，實施片區(qū)開(kāi)發項目需©♣÷尋求外(wài)部合作(zuò)，需求社會(huì)投資。

（二）支付路(lù)徑堵塞。 外(wài)部社會(huì)資本投資片區(qū)開(kāi)發項目、金(jīn♣€ε")融機(jī)構給與片區(qū)開(kāi)發項目融資均屬于企業(yè)經營行∞£(xíng)為(wèi)，目的(de)是(shì)收回投資并獲取合理(lǐ) <回報(bào)。從(cóng)政府視(shì)₽→角來(lái)看(kàn)，片區(qū)開(kāi)發項目的ו$∞(de)主要(yào)收入來(lái)源為(wèi)土(tǔ)地★≈¶(dì)出讓收入、一(yī)級、二級開(kāi)發過程¥‌÷★中所産生(shēng)的(de)的(de)各類稅費(fèi)以及産業(yè)導÷☆入、培育形成之後的(de)産業(yè)稅收。無論是(sh₽✘ì)劃入政府性基金(jīn)預算(suàn)的(de)土(tǔ)地(dì±×±)出讓收入、還(hái)是(shì)劃入一(yī)般公共預算(suàn)的(↔€♥de)各類稅費(fèi)都(dōu)無法直接λ∞₩β支付給社會(huì)資本或金(jīn)融機(j÷Ωī)構。

片區(qū)開(kāi)發存在的(de)兩個(gè)現(x♠ε™iàn)實問(wèn)題突出為(wèi)一(yī♣α)種表征：無法形成項目信用(yòng)，即<‌≈無法實現(xiàn)投融資閉環，進而影(yǐng)響片區(qū)開(kāi)¶÷發各個(gè)環節的(de)展開(kāi)。

二、應用(yòng)片區(qū)開(kāi)發投融資規劃體(tǐ)系應對∞₹§λ(duì)片區(qū)開(kāi)發面臨的(πδγde)問(wèn)題

 片區(qū)的(de)開(kāi)發有(yǒu)著(zhe)自⥩(zì)身(shēn)內(nèi)在的(de)邏輯，從(c$α‍βóng)城(chéng)市(shì)發展角度劃分(fēn)有(yδ↓≈"ǒu)空(kōng)間(jiān)驅動型、産業(yè)驅動<↕✔型；從(cóng)解決問(wèn)題角度☆•λ劃分(fēn)有(yǒu)城(chéng)市(shì)更新類、債務化(huà)λ 解驅動類等不(bù)同屬性。不(bù)管是(shσ∞÷∑ì)哪種類型的(de)片區(qū)開(kāi↕≠¶✘)發類型，均需切實考量、分(fēn)析其開(kāi)發的(d☆≈₩§e)必要(yào)性，第一(yī)，頂層意義，開(kāi)發這(‌ βzhè)個(gè)片區(qū)的(de)利稅情況、經濟發展、就≥ ±☆(jiù)業(yè)帶動，人(rén)口紅(hóng)利等；第二，可‌☆<≥(kě)操作(zuò)性，财政實力如(rú)何、片區(qū)産業( •yè)潛力、承接主體(tǐ)實力等。當開(kāi)發意圖确定後，需要(yào↕Ω∞≤)從(cóng)更具象的(de)層面去(qù)考慮如(rú)何開(kāi)發的≠♦↕(de)問(wèn)題，第一(yī)，主體(tǐ)層面₹₽♣♦，引入哪類的(de) 社會(huì)資本、介入方式∑☆、介入程度；第二，政策層面，現(xiàn)行(xín✘♥λΩg)土(tǔ)地(dì)開(kāi)發的(de)政策、融資的(de)政策，帶動×​±項目的(de)政策；第三，實施路(lù)徑，優α×→¥選片區(qū)開(kāi)發的(de)核心區(♥'qū)域，劃分(fēn)功能(néng)性組團、研究投入産出時(shí $φ)序、确定開(kāi)發模式等。搭建片區(qū)開(kāi)發投融資規劃體('≥₽tǐ)系目的(de)就(jiù)是(shì)為(wèi)了(le)應對( ← duì)以上(shàng)在片區(qū)開(kāi)發中的(de)存在δ↓>♣各類問(wèn)題，實現(xiàn)規劃  ✘↔、項目、政府與建設、資本、企業(yè)的(de)有(yǒu)效連接，建立各類主↓©•體(tǐ)信心，形成項目自(zì)身(shēn)信用(yòng)∞‍↓↔。具體(tǐ)為(wèi)以下(xià)兩個(gè)方面：

（一(yī)）解決投什(shén)麽、投多(duō)少(shǎo)、有(yǒ±☆Ωu)什(shén)麽、有(yǒu)多(duō)少(shǎo)、收α© 多(duō)少(shǎo)、是(shì)否平衡的(de)問(wèn)題投₩₩♠什(shén)麽：劃定片區(qū)位置範圍之後，結合現(xiàn)有(yǒu)的(de♦®♣​)各類規劃，确定片區(qū)的(de)各類項目投入類型，可(✔€→<kě)以從(cóng)非經營性純基礎設施項目、準經營性☆™的(de)帶動性項目和(hé)經營性的(de)商γ∏≤®業(yè)項目三個(gè)維度區(qū)分(fēn)片區(qū)項目投入類↑•∏型。投多(duō)少(shǎo)：通(tōng)過片區(qū)所處城 ↕λ(chéng)市(shì)的(de)各類投入曆史成交數(shù)據π∏↔∑，在結合當地(dì)征地(dì)拆遷的(de)政策體(tǐ)系可(kě)以基本☆α>≤框定片區(qū)整體(tǐ)投資額，随片區(qū)開(kāi)發的(de)階段$<$深入，投資額的(de)估算(suàn)可(kě)以逐步精确。有(y∏↔ǒu)什(shén)麽：梳理(lǐ)片區(qū)所有(↑π₹yǒu)的(de)資源，包括土(tǔ)地(dì)資源、水(↕π ↕shuǐ)資源、旅遊資源、交通(tōng)資源以及産業(yè)資£↓ €源和(hé)招商情況，在梳理(lǐ)清單的(de)基礎去(φ"↓qù)深入探討(tǎo)資源變現(xiàn)的(de)可(kě)能(né£→ng)性，利用(yòng)多(duō)維度加∞₽φ♠權模型考量對(duì)土(tǔ)地(dì)$™價值的(de)影(yǐng)響。有(yǒu)多‍© ♦(duō)少(shǎo)：将可(kě)以量化¥✔¶(huà)的(de)資源進行(xíng)量化(ε♥ huà)，土(tǔ)地(dì)整體(tǐ)規模、經營性用(yò←απ∑ng)地(dì)規模、各類用(yòng)地(dì)比例、£♠™₩毛地(dì)熟地(dì)比例等；公路(lù)級别、公路∞γ"≥(lù)裡(lǐ)程、在片區(qū)或片區 ∞↓(qū)周邊的(de)分(fēn)布情況等€α≠等；如(rú)果有(yǒu)既有(yǒu)産業(yè)，産 ε±→業(yè)發展分(fēn)布情況和(hé)利稅數(sh≈←€ù)據等。收多(duō)少(shǎo)：将量化(huà)後的(d≤γ e)資源分(fēn)類統計(jì)。從(cóng)城(chéng)市(sh©→€₽ì)建設到(dào)城(chéng)市(shα±ì)經營的(de)角度去(qù)分(fē©≥n)析，片區(qū)的(de)收入前期靠土(tΩ♠‌ǔ)地(dì)、中期靠稅收、遠(yuǎn)期靠産業(yè£♥ε₹)。所以需要(yào)從(cóng)近(jìn)× 期、中期、遠(yuǎn)期的(de)角度去(qù)衡量收入↔π規模和(hé)收入實現(xiàn)的(de)可(kě)φ 能(néng)性。是(shì)否平衡：平衡>φ需要(yào)從(cóng)靜(jìng)♦←态和(hé)動态的(de)維度去(qù)判定，片區(♣×qū)是(shì)否開(kāi)發也(yě)不(bù)能(néng)單靠一₩ €≈(yī)個(gè)平衡指标來(lái)判定，但(dàn)是€ ™ (shì)平衡與否對(duì)于參與片區(qū)開(kāi)發的(  ¥ de)各方主體(tǐ)都(dōu)意義重大(dà)。如(rú)果靜$ (jìng)态不(bù)平衡，可(kě)以尋求動态平衡，也(yě)可(​∏↕‌kě)以再去(qù)加強投資端和(hé)收入端的(de)細項判定，但(dàn)'♠是(shì)都(dōu)需要(yào)夯實依據。最¥γ後去(qù)探究不(bù)平衡的(de)解決方案，或者缺口較大(dà)難≠✘β以平衡，探討(tǎo)局部開(kāi)發的✔<Ω•(de)方案。

（二）解決怎麽投、怎麽收、怎麽最大(dà)化(huà)、怎麽參與、怎麽融 ©∞↑資的(de)問(wèn)題怎麽投：不(bù)論是(shì)常規投資，還(hái)是(shì)片區(→♥γσqū)開(kāi)發投資，兩個(gè)關鍵點不¶§•☆(bù)容忽視(shì)，一(yī)是(shì)投資周期內(nè÷₽★i)的(de)執行(xíng)主體(tǐ)現(xiàn)金(jīn)← ¥✘流穩定，二是(shì)投資周期內(nèi)的(de)優質資源變現(xi₩∞×àn)最大(dà)化(huà)。合理(lǐ)的♦₩↑✔(de)投資時(shí)序是(shì)資金(jīn)時(shí)間( ≠γ'jiān)價值實現(xiàn)的(de)重要(yào)保障，ββΩ片區(qū)開(kāi)發項目也(yě)同樣如(rú)此，土(tǔ)地(dì∞₹£)征收、房(fáng)屋拆遷、市(shì)政道(dàδ<★o)路(lù)建設、其他(tā)基礎設施配套均需要Ω∑(yào)安排合理(lǐ)的(de)投資時(shí)γ∑序。怎麽收：收入時(shí)序和(hé)投資時(λ‍shí)序是(shì)匹配進行(xíng)的(de)，在片區(qū)開α ±♦(kāi)發項目中前期的(de)收入主要(yào)來(lái)自(z✘→ì)于土(tǔ)地(dì)出讓收入，那(nà)≠✔♦'麽土(tǔ)地(dì)出讓的(de)時(shí)序安排就(jiù)至關重↑↓←要(yào)了(le)，需要(yào)結合地(dì)塊位置、地(dì)塊類型、α€☆周邊配套等等不(bù)同維度的(de)條件(jiàn)确πε≠∑定出讓時(shí)序，同時(shí)也(yδβ↔ě)需要(yào)考慮片區(qū)用(yòn¥&♥&g)地(dì)指标和(hé)市(shì)場(chǎng)容量的(♣'≠‍de)因素，不(bù)建議(yì)集中出讓，也(yě)不(bù)建↔≤§↕議(yì)“捂住不(bù)放(fàng)”，合理(lǐ)的(de)收入匹♦✘≈配時(shí)序對(duì)項目正常運轉意義重大(dà)。怎麽 ®§←最大(dà)化(huà)：片區(qū)開(kāi)發項目雖是(shì)政®​₩↕府主導，但(dàn)是(shì)缺不(bù)了(le)市(shì)↑↑場(chǎng)主體(tǐ)的(de)參與，在現(xiàn)金(jīn)流穩定λ£φ☆的(de)基礎上(shàng)，收益最大(dà)化(huà)"π是(shì)市(shì)場(chǎng)♣♣₹↔主體(tǐ)的(de)核心目标。狹義的(de)收益ε'β最大(dà)化(huà)，就(jiù)是(shì)土(tǔ)地(dì)價值$™ 最大(dà)化(huà)。結合投資和(hé)收入時(s <hí)序去(qù)動态看(kàn)待項目≈"收益，片區(qū)組團的(de)劃分(fēn)、基礎設施的(de)配套、 ≤↔景觀旅遊資源的(de)加持、産業(yè)資源的(de)導入都(dō©"€u)可(kě)能(néng)形成局部“地(dì)王”，實現(x✘§✘γiàn)産值最大(dà)化(huà)，當然也(yě)不(≤∞bù)能(néng)忽略政府發展片區(qū)價值最大(dà)化(huà)的(£≠de)理(lǐ)念。怎麽參與：政府、平台公司、社∞≤★會(huì)資本、金(jīn)融機(jīπ₽✘®)構均是(shì)片區(qū)開(kāi)發項目的(de)核心參與主體(tγγ©ǐ)。這(zhè)些(xiē)參與主體(tǐ)是(shì)如(rúφ¶δ)何參與到(dào)一(yī)個(gè)片區(q ®≤ū)開(kāi)發項目中的(de)，他(tā)們之間(jiānβ♣¶λ)又(yòu)需要(yào)構建的(de)怎‍'®✔樣的(de)關聯，這(zhè)都(dōu)是(≥δshì)片區(qū)開(kāi)發投融資模式的(de)設計<&​β(jì)範圍，也(yě)是(shì)項目推動的(de)核心關✔‍ 鍵點，下(xià)文(wén)會(huì)針對< $₽(duì)模式做(zuò)單獨說(shuō)明(míng>'÷)。怎麽融資：片區(qū)開(kāi)發涉及衆多(duō)的(de)γγ×項目類型，且無法針對(duì)項目編制(zhì)出符合金(jīn)π×λ↑融機(jī)構授信流程的(de)具化(huà)性文(wén)件(jiàn)，實£ ® 現(xiàn)項目的(de)整體(tǐ)融資可(kě)能(néng)性很($'hěn)小(xiǎo)。區(qū)分(fēn)項目類型去(qù)做(zuò♠♦ )局部融資的(de)可(kě)行(xíng)性較強，也(yě)可(kě)÷ε←≈能(néng)需要(yào)社會(huì)資本方的(de)集團或股​↕東(dōng)授信。設計(jì)融資模式的(de)​φ±時(shí)候應該基于項目，按照(zhào±∑δ‌)不(bù)同項目從(cóng)項目融資（項目貸）、财政直投、平台融資、政‌§企合作(zuò)等融資方式去(qù)設計(jì)，更重要(yàε₩Ωεo)的(de)是(shì)長(cháng)期和(hé)金(jīn)融機 φ•€(jī)構保持溝通(tōng)，去(qù)匹配金(jīn)融機(j§‌ī)構提出的(de)信審要(yào)求。 

 三、構建片區(qū)開(kāi)發投融資規劃體(tǐ)

 片區(qū)開(kāi)發的(de)投融資規劃體(tǐ)系構→₽✔♦建從(cóng)狹義來(lái)講會(hu₹ ì)涉及到(dào)三個(gè)層面：一(yī)是(shì)基于土(tǔ)地↕¶→>(dì)，從(cóng)片區(qū)空(kōng)間(jiān)演進→₩★÷、規劃情況、平衡狀态等涉及土(tǔ)地(dì)的(de)方面去(qù)&​側重考慮；二是(shì)基于項目，從(cóng)片區(qū)內(nè ₽i)的(de)落點項目、開(kāi)發時(shí)的(deε∏×)組團匹配、時(shí)序安排來(lái)側重考慮項目端£✘₽λ；三是(shì)基于模式，從(cóng)政企的(de)關系構建、≤​✘關聯方的(de)合作(zuò)模式、未來(lái)的(de"§)支付路(lù)徑以及項目的(de)融資模式進行(xín©α←g)整體(tǐ)的(de)模式構建。細分(fēn)來(∑₽→ lái)講應該包含以下(xià)的(de)分(fēn)支體(tǐ)系：

（一(yī)）構建片區(qū)開(kāi)發平衡測算(suàn)體(tǐ)奕©系在綜合考量片區(qū)的(de)空(kōng)間(jiān)邊界、©¥各類規劃條件(jiàn)、用(yòng)→​地(dì)現(xiàn)狀和(hé)基于大λ®(dà)數(shù)據的(de)假設參數(shù)判定構建一(yī)個'©♦(gè)基于投資端和(hé)收入端的(de'♦')平衡測算(suàn)體(tǐ)系。從(cóng)政府承擔片區(qū)開(kāi)發的(d‍¶Ωδe)公共職能(néng)視(shì)角、平台承擔城(ch★β₩×éng)市(shì)綜合運營商的(de)視(shì)角、社會(huì)資本'¥合作(zuò)投資盈利以及金(jīn)融就(jiù)保證安全流動性的(de€€)視(shì)角分(fēn)别去(qù)判定這(zhè)個(gè)片‌Ω↓Ω區(qū)是(shì)否可(kě)以達到(dào)各方需求的(de)平衡↕Ω©®。如(rú)果可(kě)以平衡，則著(zhe)重考慮分(fēn)β₩γ>配的(de)問(wèn)題，如(rú)果不(bù)能(néng)平衡，←≤✔則著(zhe)重研究解決平衡決口的(de)問(wèn)題™ >。這(zhè)樣的(de)平衡體(tǐ)系目的(de)就(jiù)是(shì←♦↓δ)為(wèi)了(le)解決片區(qū)發展良性的(de)閉環循環，提↓±≤升片區(qū)項目信用(yòng)。

（二）構建片區(qū)開(kāi)發投資評估體(tǐ)系從(cóng)土(tǔ>>→)地(dì)征收、拆遷安置、基礎設施及配套和(h陀↕←)其他(tā)重大(dà)項目投入或片區(qū)已投的(de)存量項目維σβ度綜合構建項目的(de)投資評估體(tǐ)系，✘≠≤↑形成項目的(de)投入流。投資評估體(tǐ)系的(de)構建不(b​®×✘ù)僅需要(yào)廣度達标，還(hái)需要(yào)深度達标；從(cóngγ$)深度上(shàng)對(duì)每個(gè)大(dà)類的∑™÷σ(de)細分(fēn)項做(zuò)縱向細化(huà)，比如(rú)屬$©于土(tǔ)地(dì)征收大(dà)類的(de)土(tǔ)地(dì)§δ征收補償、青苗補貼等，屬于拆遷安置大(dà)類的(de)居民(mí<∏↕δn)住宅補償、社會(huì)保險等，屬于基礎設施大(dà)類的(de)公建、公£ ×®用(yòng)、市(shì)政、綠(lǜ)地(dì)等，對(duì)于φ☆•已立項的(de)重大(dà)項目需要(yào)進‌$∑​行(xíng)新增、拆分(fēn)或扣除投資。

（三）構建片區(qū)開(kāi)發收入評估體(tǐ)系
從(cóng)土(tǔ)地(dì)出讓收入、稅費(fèi)收入σ§↓$、産業(yè)稅收維度綜合構建項目的(de)收入評 "估體(tǐ)系，針對(duì)不(bù)同類型的(de)項目視(shì)♠♠λ•情況可(kě)以增加部分(fēn)特許經營收入和(hé)二級收入，形成項目¥>π§的(de)收入流。從(cóng)深度上(shàng)對(duì)每個(g∑≠♠è)大(dà)類的(de)細分(fēn)項>₽≈做(zuò)縱向細化(huà)，比如(rú)屬于土(tǔ)地(dì)出讓λδ∑收入大(dà)類的(de)居民(mín)用(yò"δng)地(dì)、商業(yè)用(yòng)地(d€©ì)、工(gōng)業(yè)用(yòng)地(dì)、倉儲物(w☆↓✘ù)流用(yòng)地(dì)等，屬于稅費(fèi)收入的(de)≤∑φ土(tǔ)地(dì)成交環節稅費(fèi)、建安投資環節•∑¶₹稅費(fèi)等，已經形成初步産業(yè)的(d•↑$e)，按照(zhào)既有(yǒu)稅費(fèi)預測未來(lái)産業(yè¶<←)稅收，沒有(yǒu)形成産業(yè)的(de)，按照(zhào)‌‍∞®相(xiàng)似區(qū)位的(de)同産業(yè)類型✘™&預測産業(yè)稅費(fèi)。 

（四）構建片區(qū)開(kāi)發稅費(fèi)評估體(★♥ tǐ)系（屬收入體(tǐ)系中的(de)二級體(tǐ)系）衡量₩↔✔↔一(yī)個(gè)片區(qū)是(shì)否良好(hǎo)發Ω↕λ展的(de)一(yī)個(gè)重要(yào)指标就(jiù)是(ε→‍>shì)稅收指标，對(duì)于政企雙方和(hé)項目自(zì)‌‍身(shēn)的(de)價值評估都(dōu)至關重要↑↔<(yào)，不(bù)過稅收是(shì)否能(néng¶φγ€)納入到(dào)償付資金(jīn)池則是(shì)另外(wài)一(ε yī)個(gè)話(huà)題。片區(qū)開(&→γ♠kāi)發的(de)稅收體(tǐ)系從(cóngδ £ )城(chéng)市(shì)建設到(dào)城(chéng)市(sh‌​ì)運營的(de)角度去(qù)構建，包含土(tǔ)地(dì)成交環 '€δ節、建安投資環節、物(wù)業(yè)銷售和(hé)出租環節、産業(yè)稅收$δ×<環節等各環節稅收，稅種又(yòu)包括契稅、印花(huā)稅、增值稅、城(c☆↔♦héng)建稅、所得(de)稅、房(fáng)産稅等多"↑(duō)個(gè)不(bù)同的(de)稅種，各類稅費(fèi¥"↓)按照(zhào)不(bù)同的(de)稅率和(hé)計(jì)稅依據進行↓®♦(xíng)估算(suàn)，同時(shí)要(yào)結合考慮當地(dì)的≠∏σ(de)稅收政策。

（五）構建片區(qū)開(kāi)發時(shí)序設定體(tǐ)系資×♦¶‌金(jīn)本身(shēn)具備時(shí)間(jiān)價值的(de)屬性， ✔‍土(tǔ)地(dì)随著(zhe)周邊配套的(de​₩™ )發展也(yě)具備了(le)時(shí)間(jiān)價值。在₹✔保證項目現(xiàn)金(jīn)流的(✔≥  de)前提下(xià)發揮時(shí)間(jiān)價值是(shì)片≈×✔區(qū)開(kāi)發時(shí)序設定體‍≠↑"(tǐ)系需要(yào)解決的(de)關鍵點，同時(shí←✔)也(yě)可(kě)以部分(fēn)解決在時(shí)序跨度內(nèi←•♣φ)的(de)平衡問(wèn)題。片區(qū)開(kāi)發的(‌✔××de)時(shí)序設定體(tǐ)系從(cóng)投資時(shí)序段和(hé ∏×♣)收入時(shí)序段兩個(gè)對(du♦βì)應的(de)層面去(qù)構建。投資時(shí)序段•✘♦的(de)設定需要(yào)綜合考慮開(kāi)發約束條件(jiàn)、土(•§φtǔ)地(dì)出讓前提、土(tǔ)地(dì)增值要(yào)求、項目•✘持續運作(zuò)等相(xiàng)關維度的(de £•)邊界條件(jiàn)；收入時(shí)序段需要(yào)綜合考慮∏±市(shì)場(chǎng)容量可(kě)承受、項目現(xiàn)← >←金(jīn)流可(kě)持續、組團開(kāi)發、肥瘦搭配、₩✘重大(dà)優先、配套穿插等相(xiàng) ♦'關維度的(de)邊界條件(jiàn)。時(shí)序設定體(tǐ)系的(d¥®γ→e)構建是(shì)一(yī)個(gè)不(bù)斷動态演化(hu≤¥$©à)的(de)過程，貫穿于片區(qū)開(kāi)發的(de)整個(<€≤φgè)過程中。

（六）構建片區(qū)開(kāi)發運作(zuò)模式體(t₩↔ǐ)系
從(cóng)PPP模式下(xià)的(de)片區(qū)開(→₹™kāi)發到(dào)授權經營模式下(x'£¶ià)的(de)片區(qū)開(kāi)發，片區(qū)開$©Ω(kāi)發的(de)運作(zuò)模式經曆了(le)幾次演變的(de)Ω'★γ過程，但(dàn)目前還(hái)沒有(yǒu)出台法定的(÷₹∞→de)開(kāi)發模式，标準化(huà)的(de)模式構建÷&也(yě)需要(yào)更長(cháng)時(shí)間(★≥jiān)的(de)項目實踐。構建片區(qū‍Ω÷π)開(kāi)發運作(zuò)模式體(tǐ)系需∑ ≤<要(yào)基于片區(qū)屬地(dì)政策對(duì)¶≤ $标其他(tā)挂網成功的(de)片區(qū)開(kāi)發案例，出台支"φ¶&持片區(qū)開(kāi)發運作(zuò)的(de)各項政策，>Ω★最後量身(shēn)搭建自(zì)己的(de)≠₩開(kāi)發模式。構建主旨是(shì)研究參與方的(de)合σβ&→作(zuò)架構、投資方的(de)回報(bàλ  o)路(lù)徑和(hé)金(jīn)融機(jī)構的(de)審貸風(fē ≤>ng)險以及招投标的(de)授權合規風(fēng)險。

（七）構建片區(qū)開(kāi)發融資體(tǐ)系融資落地(dì)是(  shì)所有(yǒu)需要(yào)融資項目的(de)階段φ‍性勝利，所以搭建片區(qū)開(kāi)發融資體₹σ₽ (tǐ)系是(shì)片區(qū)開(k✔ €āi)發投融規劃的(de)重要(yào)環節。片區(qū)開(kāi)發α↔屬綜合性項目，子(zǐ)項目類型衆多(duō)，→♠很(hěn)難僅利用(yòng)單一(yī) ≤融資模式實現(xiàn)全部融資，區(qū)分(fēn)子(zǐ)項目類¥✔  型和(hé)提前溝通(tōng)金(jīn♦±γ)融機(jī)構是(shì)構建片區(qū)開(kāi)發融資™♥π體(tǐ)系的(de)兩個(gè)重要(★€‍βyào)環節。從(cóng)搭架子(zǐ)、÷∏♦建實體(tǐ)、盤項目、跑路(lù)子(zǐ)四✘§ 個(gè)維度去(qù)構建片區(qū)開(kāi)發的(de)融資體∑✔(tǐ)系。搭架子(zǐ)：完成頂層開(kπ±λāi)發決策，配套出台與片區(qū)開(kāi)發事(shì)宜的(d£÷®e)政策，建立與融資相(xiàng)匹配的(de)管‌σ理(lǐ)運行(xíng)機(jī)制(zhì)，落實項目前期審批各項工(g§★ōng)作(zuò)，建立市(shì)場(chǎπδng)運作(zuò)機(jī)制(zhì)和(hé)融資 Ωπ保障體(tǐ)系；建實體(tǐ)：授權适宜≈λ主導開(kāi)發事(shì)宜的(de)©γ↓平台公司，充實資本和(hé)資産，建立“≥≈£融、投、建、管、還(hái)”一(yī)體(tǐ)化(huà)運行(x¥​íng)機(jī)制(zhì)；壯大(dà)平台公司實力，向市(shì)場(φ♣σ'chǎng)化(huà)投融資平台和(hé)城(chéng)市(shì)運÷"$♠營商發展；盤項目：建立片區(qū)開(kāi♠♥)發整體(tǐ)項目庫，以項目為(wèi)核心把♥$握區(qū)域重點融資需求，對(duì)項目進行 ©‍(xíng)科(kē)學合理(lǐ)的(de)包裝₹γβ<，強調項目的(de)盈利模式和(hé)均衡性現(xiàn)金(j₹‍īn)流；跑路(lù)子(zǐ)：積極對(duì)接社會(huì)資本和(h™≠₽☆é)融資渠道(dào)，建立融資的(de)主>₽渠道(dào)和(hé)輔渠道(dào)，以政企合作(zuò)為(w ←≥™èi)切入點，逐步引入信托、基金(jīn)、股權等多(duō)元融資>>方式。